Rekonštruovať starý dom alebo postaviť nový?

Majiteľ domu si túto dilemu musí vyriešiť sám, pretože každý starý dom je originál a rozdielne sú aj požiadavky a možnosti jednotlivých domácností. V každom prípade je dobré rozhodovať sa pragmaticky, a nie emocionálne, a zvážiť týchto X faktorov, ktoré budú mať významný vplyv na vaše budúce bývanie.

1. Poloha domu a lokalita

Výhodou starších domov je, že sa obvykle nachádzajú v osídlenej oblasti s dobrou dopravnou dostupnosťou a vybudovanou infraštruktúrou. S tým súvisí aj dostupnosť inžinierskych sietí, ktoré netreba zavádzať nanovo. Pri novostavbách na nových pozemkoch treba často rátať s nedoriešenou infraštruktúrou a dopravou, na inžinierske siete treba tiež čakať, prípadne podstúpiť rôzne byrokratické procesy pre ich zavedenie.

 

 

2. Ceny pozemkov

Mnohých záujemcov o nové bývanie súčasné ceny pozemkov odradia. Práve to je dôvodom, prečo sa niektorí radšej rozhodnú hľadať starší dom, pri ktorom je už pozemok zahrnutý v jeho cene. Môže to byť skutočne lepšia voľba, no záleží aj na tom, aký je technický stav domu. Určite netreba zanedbať odbornú obhliadku domu, pri ktorej sa dozviete, či sa stará stavba dá efektívne opraviť za prijateľnú sumu. V opačnom prípade, ak odborník odporučí starší dom radšej zbúrať, treba do ceny projektu prirátať aj náklady na demoláciu a odvoz stavebného odpadu.

 

Vo všeobecnosti sa rekonštrukcia pravdepodobne oplatí skôr, ak ste zdedili dom po babičke alebo ak kúpna cena domu a cena rekonštrukcie neprevýšia cenu pozemku a novostavby na ňom.

Treba si však dať pozor, veľmi nízka kúpna cena staršieho rodinného domu bude pravdepodobne vyvážená zvýšenými nákladmi na rekonštrukciu.

 

3. Rýchlosť výstavby

Samotná výstavba nového domu trvá často kratšie, ako rekonštrukcia. Treba k nej však prirátať aj prípravnú fázu a čakanie na stavebné povolenie. Ak je starší dom v dobrom technickom stave, môže sa jeho renovácia vykonať vcelku rýchlo, navyše tu môže byť možnosť bývať a rekonštruovať súčasne.  Tieto možnosti treba vopred dobre zvážiť.

 

 

4. Rozmery a dispozícia domu

V tomto aspekte má výhodu jednoznačne novostavba. Majiteľ si môže vybrať projekt na mieru a ovplyvniť finálny vzhľad stavby. Pri rekonštrukcii musíte vychádzať z pôvodnej dispozície a prispôsobiť sa jej. Pri niektorých typoch rekonštrukcií nie je potrebné stavebné povolenie, stačí ich len jednoducho ohlásiť príslušnému stavebnému úradu. Je to v prípade zateplenia fasády a strechy, alebo rekonštrukcii podkrovia, pri ktorom sa nemení objem stavby. V prípade prístavby sa objem nehnuteľnosti mení, takže sa pri tom stavebné povolenie vyžaduje.

 

5. Tepelná pohoda v dome

Tepelno-technické vlastnosti stien a strechy pre novostavby sú určené v projekte, čiže by mali spĺňať platné normy. Stavebné predpisy však neuvádzajú iné hrúbky pre novostavby a rekonštrukcie, takže aj starší dom sa dá zrenovovať na súčasný štandard moderného bývania. Môže mať nízku energetickú spotrebu a tepelnú pohodu, keď sa dostatočne a komplexne zateplí. Keďže však pri jednoduchom zateplení nie je potrebný projekt, majitelia domov sa často snažia ušetriť tak, že si zateplenie zrealizujú svojpomocne, alebo šetria aj na kvalite stavebných materiálov, resp. na hrúbke izolácie. Aj pri najmenšom rozpočte by však mali rátať s odporúčanými hrúbkami izolácie, aby si zabezpečili zdravé a úsporné bývanie.

 

Mám hrubé múry, zateplenie nepotrebujem – niektorí majitelia starších domov podliehajú tomuto omylu. Ak od zateplenia očakávate zlepšenie pohody bývania, elimináciu vzniku plesní a stabilnú vlhkosť, je tepelná izolácia potrebná.

 

 

6. Skryté vady stavby

Pri novostavbách sa dnes používajú moderné stavebné materiály a technológie, ktoré by mali zaručiť kvalitnú konštrukciu, ani to však nie je zárukou, že to tak v praxi aj bude. Rozhodne záleží aj na kvalite práce realizátorov, ktorú si treba preveriť. Pri starších domoch treba ešte pred rekonštrukciou a zateplením určiť, či nehnuteľnosť netrpí problémami, ktoré by mohli negatívne ovplyvniť výsledok. Môže sa jednať o vodu vzlínajúcu múrmi alebo zatekanie vody po fasáde, kvôli poškodenej streche, či zle vedenému hromozvodu. Keďže nová fasáda má vydržať roky, tieto problémy odporúčame vyriešiť, skôr ako sa do samotného zatepľovania pustíte.

 

 

7. Životnosť domu

Pri starších domoch aj napriek rekonštrukcii má mnoho ich súčastí a materiálov vek už niekoľko desaťročí, takže treba rátať s tým, že časom budú zvetrávať a bude ich treba opravovať či vymeniť. Naopak, novostavba je pri kolaudácii na začiatku svojej životnosti a je predpoklad, že by mala vydržať aspoň 50 rokov.

 

Výhody novostavby:	Výhody rekonštrukcie domu:
Projekt na mieru alebo výber zo širokej ponuky katalógových domov podľa požiadaviek	Možnosť bývať v osídlenej či lukratívnej časti mesta/obce
Moderné stavebné materiály a technológie	Dobrá infraštruktúra, občianska vybavenosť, dopravná dostupnosť
Možnosť stavby domu na kľúč alebo svojpomocne	Existujúce inžinierske siete
Možnosť ovplyvniť finálny vzhľad stavby	Trvalo udržateľný prístup k životnému prostrediu s použitím pôvodných materiálov
Rýchlosť výstavby	Možnosť bývať a rekonštruovať súčasne
Začiatok životnosti domu	Jedinečný charakter a vzhľad pôvodného objektu
	Možnosť rekonštrukcie na súčasný štandard moderného bývania

Nevýhody novostavby:	Nevýhody rekonštrukcie domu:
Vysoké ceny stavebných pozemkov	Obmedzené možnosti úpravy dispozície
Nie vždy vyriešená infraštruktúra a dopravná dostupnosť	Nutnosť výmeny materiálov, ktoré už doslúžili
Pokračujúca výstavba v okolí	Skryté vady ovplyvňujúce postup stavebných prác a výšku nákladov
Riziko nekvalitnej práce vyťažených realizátorov a použitia nekvalitných materiálov	Dôraz na správne prevedenie detailov – vyššie požiadavky na zručnosť realizátorov
Vysoké ceny domov na kľúč a časová náročnosť svojpomocnej výstavby